„Ja, wir schaffen das!“

Mit diesem Leitsatz scheut Bob der Baumeister keine noch so große bauliche Herausforderung. In der realen Welt ein Haus zu bauen ist jedoch kein Zeichentrickfilm. Es muss allerdings auch kein Horrorfilm werden. Jedenfalls dann nicht, wenn man vorab die richtigen Experten befragt, worauf man wirklich achten muss und auf welche Herausforderungen man sich einstellen sollte. Dafür haben wir wertvolle Tipps eingeholt, damit jeder Häuslbauer sagen kann: „Ja, ich schaffe das!“

Wie wähle ich die richtige Baufirma aus? Soll ich mir einen Architekten leisten? Welche Fenster, Türen und Böden sind für mein Vorhaben am besten geeignet? Wie kann ich meine Inneneinrichtung gestalten? Und vor allem: Was tue ich, wenn mein Budget knapp wird? Es sind genau jene Fragen, die einen Häuslbauer nachts oft nicht schlafen lassen. Wir haben bei der Sparkasse Oberösterreich, bei Moser und Hager Architekten, bei Wiehag Bau, Josko, dem Veredelungsexperten Stainer und beim oberösterreichischen LH-Stv. und FP-Wohnbaureferent Manfred Haimbuchner nachgefragt, und fünf Tipps zusammengetragen, die bei der Verwirklichung des Eigenheims den Optimismus von Bob dem Baumeister rechtfertigen können.

Tipp 1 – Kassasturz machen und Kosten genau durchrechnen

  • Vor welchen Herausforderungen stehen Häuslbauer bei der Finanzierung?

„Das Traumhaus um kleines Geld gibt es nicht“, so Andreas Schwarz, Finanzierungsexperte der Sparkasse Oberösterreich, „daher beginnt jede Realisierung eines Bauvorhabens mit einem Kassasturz: Wie hoch sind die eigenen Vermögensreserven?“ Die nächste Frage, die man sich stellen muss, ist jene der Wohnfläche. Die Größe des Hauses macht oft den Unterschied aus, ob dieses langfristig finanzierbar ist. „Wer zu einem großen Teil auf Fremdfinanzierung angewiesen ist, sollte bedenken, dass jeder Quadratmeter mehr die Baukassa mit rund 2.500 Euro belastet“, so Schwarz.

  • Was sind die größten Fallen, in die man stolpern kann?

„Jedes Scheitern eines Bauvorhabens beginnt in der Regel mit einer Fehleinschätzung der eigenen finanziellen Ressourcen“, sagt Schwarz. Die Baukosten werden häufig zu niedrig kalkuliert. Gleichzeitig wird bei der Einschätzung, welche Ratenbelastung aus dem laufenden Einkommen möglich ist, zu hoch gegriffen. Deshalb rät Schwarz: „Vernünftig wäre es, sich bei einem versierten Wohnbauberater die Umsetzung seines Bauvorhabens durchrechnen zu lassen und die kalkulierte Rate einige Monate mit einem Dauerauftrag auf ein Sparkonto zu simulieren.“ Jede Finanzierungsfalle beginnt in der Regel mit dem unscheinbaren Wörtchen „ab“. Dazu Schwarz: „Ein seriöser Wohnbauberater verlockt seine Kundschaft nicht mit niedrigen Einstiegszinsen, sondern lotet über eine Risikoanalyse die Perspektiven aus. Gerade in der Niedrigzinsphase sollte man sich den ‚Preis des Geldes’ durch eine Fixzinsvereinbarung langfristig absichern lassen.“ Zudem sollte man unbedingt eine Finanzierungsreserve in Höhe von zehn Prozent in den Kosten einplanen.

  • Welche Kreditrate ist für mich sinnvoll und soll ich eine variable oder fixe Verzinsung wählen?

Die Höhe der möglichen Kreditrate ist mit dem Haushaltseinkommen verknüpft. Die Leistbarkeit der Ratenzahlung muss aber auch bei einer niedrigen Finanzierungsquote und einer hohen Eigenmitteleinbringung klar nachweisbar sein. Als Faustformel für die Höhe der Kreditrate gilt: die monatliche Belastung sollte 30 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Was die Zinsen anbelangt, gilt: Je höher die Finanzierungssumme, desto sinnvoller erscheint es, angesichts der langfristigen Zinsprognosen eine Fixzinsvereinbarung abzuschließen.

  • Was ist, wenn das Bauprojekt noch nicht abgeschlossen, der Kredit aber bereits ausgeschöpft ist?

Bei einem guten Wohnbaugespräch sollte das nicht passieren und bei der Planung mit dem Berater ein solches Szenario bereits „eingepreist“ sein. „Unsere Wohnbauberatung ist so ausgelegt, dass eine Ausfinanzierung bis zur Fertigstellung des Bauprojekts abgesichert ist“, so Schwarz. Dazu gehöre auch die Berechnung einer möglichen Liquiditätsreserve in der Haushaltsrechnung, um eine Nachfinanzierung für den Häuslbauer abzusichern. Mögliche Zusatzwünsche, wie ein Pool oder Garten, müssten im Zweifelsfall zeitlich verschoben werden. Die Finanzierung des Bauprojektes selbst, sprich des Hauses, sei bei einer seriösen Wohnbauberatung aber nicht gefährdet. Denn im schlimmsten Fall würde man dann gar keinen Kredit bekommen, so Schwarz: „Eine Finanzierungsentscheidung kann gerade deswegen negativ ausfallen, weil eine mögliche Nachfinanzierung auf Basis der Haushaltsrechnung wirtschaftlich und rechtlich gar nicht möglich ist.“

„Jedes gescheiterte Bauvorhaben beginnt mit einer Fehleinschätzung der finanziellen Ressourcen.“

Tipp 2 – Für die Raumplanung tägliche Abläufe reflektieren

  • Warum sollte man sich einen Architekten nehmen?

Die Kompetenz und Aufgabe eines Architekten liegt im Planen und Gestalten einer individuellen und exakt zugeschnittenen Wohnraumlösung, die nicht nur funktional, sondern auch wirtschaftlich erschwinglich sein soll. „Eine Planung, die an ein Architekturbüro vergeben wird, ist bei erster Betrachtung mit Kosten für die Baufamilie verbunden. Jedoch muss man beachten, dass einerseits die Trennung zwischen ausführenden Firmen und dem Planer oft Interessenskonflikte vermeidet und andererseits die entstehenden Planungshonorare durch Qualität und Effizienz kompensiert werden“, so die Experten von Moser und Hager Architekten.

  • Wie und wo finde ich einen perfekten Architekten?

Hierbei geht es vorrangig darum, ob die konzeptionelle Herangehensweise des jeweiligen Architekten das persönliche Interesse des Bauherrn weckt. So bietet sich neben persönlichen Empfehlungen das Durchforsten von Homepages und sozialen Netzwerken an, dadurch lässt sich ein Eindruck über die Arbeitsweise und Ästhetik gewinnen. Zudem ist die Planung des zukünftigen Lebensraumes eine sehr persönliche und intime Aufgabe: „Entsprechend sollte die Sympathie und die Chemie zwischen der Baufamilie und dem Architekten stimmen. Wichtig ist, sich als Kunde verstanden und gut aufgehoben zu fühlen.“

  • Welche Fragen sollten mit einem Architekten im Erstgespräch unbedingt geklärt werden und wie passe ich diesen an mein Budget an?

„Beim Erstgespräch mit der Baufamilie wird das Projektbudget samt den räumlichen und gestalterischen Vorstellungen gemeinsam erarbeitet", sagen Moser und Hager Architekten. In den weiteren Planungsschritten werden die Projektkosten verfeinert. Somit ist eine absolute Kostentransparenz laufend und bereits vor dem Baubeginn sichergestellt. Grundsätzlich gilt, sich als Bauherr vorab aktiv mit der Aufgabe zu beschäftigen und seine individuellen Gewohnheiten und täglichen Abläufe zu reflektieren, um daraus mit dem Architekten gestalterische Vorlieben zu erarbeiten, die in die Raumplanung miteinfließen. Dabei gibt es bei der Betreuung eines solchen Projekts unterschiedliche Leistungsphasen, die vom Erstellen eines Vorentwurfs über die behördliche Abwicklung bis hin zur kompletten Bauabwicklung reichen.

„Die Kosten für einen Architekten werden durch Qualität und Effizienz kompensiert.“

Tipp 3 – Erkundigen, nachfragen, sorgfältig planen

  • Wie wähle ich die richtige Baufirma aus?

Eine der goldenen Regeln, so Erich Wiesner von Wiehag Bau, ist, sich eine Baufirma mit Erfahrung zu suchen. Man sollte auch unbedingt Auskünfte von ehemaligen Bauherren einholen, die bereits mit der jeweiligen Baufirma zusammengearbeitet haben. Denn ganz wesentlich dafür, ob es mit der Baufirma gut funktioniert oder nicht, ist das verfügbare Personal auf der Baustelle, also über welche Fachkräfte die jeweilige Firma tatsächlich verfügt. Daher ist die Mundpropaganda der Bauherren vor Ort in der Region eine sehr gute Grundlage für die Auswahl der Firma. „Schön bearbeitete Bilder und geschulte Verkäufer sind zwar nett, aber in der Realität am Bau einfach nicht aussagekräftig“, so Wiesner.

  • Wie kann man Fehler von Anfang an vermeiden?

Dazu der Bauexperte: „Man sollte vor allem auf die Planung achten. Es ist immer so: Je besser man plant, desto überraschungsfreier baut man.“ Dazu gehört es aber auch, dass der Bauherr seine Wünsche und Bedürfnisse so gut wie möglich artikulieren kann. Davon ist die beste Baufirma abhängig. Es ist wesentlich, einen gut abgestimmten Plan zu erstellen, auf den sich alle einigen und der auch realistisch umsetzbar ist. Je genauer das passiert, desto besser ist man auch vor finanziellen Überraschungen gefeit. Zudem rät Wiesner, sich maximal zwei bis drei Angebote von unterschiedlichen Baufirmen einzuholen. „Mehr als drei Angebote bringen für den zukünftigen Bauherren keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn. Mit sechs oder sieben Angeboten ist man meiner Erfahrung nach auch nicht schlauer“, so Wiesner.

  • Wie kann man versteckte Kosten entdecken und damit mögliche finanzielle Fallen vermeiden?

Hier liegt der Schlüssel in einem detaillierten Angebot, denn: Je detaillierter das Angebot ist, desto genauer könne man die einzelnen Positionen hinterfragen. „Ich kann nur raten, sich Firmen zu suchen, die einem das Angebot sehr detailliert vorlegen. Da trägt natürlich der Bauherr auch eine große Verantwortung, denn man sollte sich die Mühe machen und alles durchkontrollieren“, erklärt Wiesner. Er rät zu einem lokalen Bauunternehmen, da ist man am sichersten und vor unseriösen Angeboten am besten gefeit, denn „bei einem lokalen Bauunternehmen ist es ähnlich wie bei einem guten Wirtshaus: Da geht sehr viel über Mundpropaganda. Als Baufirma kannst du es dir gar nicht leisten, jemanden aus der Region übers Ohr zu hauen.“

„Je besser man plant, desto überraschungsfreier baut man.“

Tipp 4 – Keine Kompromisse bei Fenstern, Türen und Böden machen

  • Wie gelingt mir eine gute Auswahl meiner Fenster, Türen und Böden?

„Fenster, Türen und Böden sind ganz wesentliche Elemente der persönlichen Lebensumgebung“, so Josko-Geschäftsführer Johann Scheuringer junior. Deshalb sollte man in dieser Phase keine Kompromisse eingehen und die Auswahl nicht halbherzig treffen.

Vier Tipps , um einerseits Qualität zu bekommen und sich andererseits Ärger von Anfang an zu ersparen:

01 Zu Produkten aus österreichischer Fertigung greifen, denn diese gehören zu den hochwertigsten in Sachen Qualität.

02 Sicherstellen, dass es sich beim Vertragspartner um ein Markenunternehmen mit langfristigem Werksservice seitens des Herstellers handelt.

03 Unbedingt checken, ob sich der Lieferant langfristig am Markt etabliert hat, um bestmögliche Gewährleistung zu garantieren. So können etwaige Reparaturen an beweglichen Teilen auch in fünfzehn oder 20 Jahren noch durchgeführt werden.

04 Darauf achten, dass man für die vergebenen Aufträge im Zuge des Bauprojekts heimische Rechtssicherheit hat.

Zudem gibt es fünf einfache Regeln , die man bei der Auswahl der Fenster, Türen und Böden beachten kann, damit man mit der Auswahl auch langfristig glücklich bleibt, so Josko-Geschäftsführer Johann Scheuringer junior:

01 Genug Zeit für die Fachberatung beim Spezialisten nehmen und die Planung gut durchdenken.

02 Zu qualitativ hochwertigen Werkstoffen greifen.

03 Produkte mit Energiespar-Technologie verwenden.

04 Stil und Design so wählen, dass man sich mit den Produkten wohlfühlt.

05 Fachgerechte Montage.

Idealerweise sollten Fenster, Türen und Böden schon möglichst früh im Bauvorhaben mit eingeplant werden, da sie einen erheblichen Einfluss auf die Gesamterscheinung und auf das Lebensgefühl haben.

  • Was muss bei der Planung beachtet werden?

„Zunächst ist die Dimensionierung wichtig“, so Scheuringer junior, „denn die Größe und Aufteilung der Fenster entscheidet über wesentliche Aspekte wie Lichteinfall, Wärmeeinstrahlung und Ambiente.“ Zudem ist die Positionierung im Haus hinsichtlich der Wärmedämmung wichtig. Ein zentrales Thema ist der Bauanschluss seitlich an den Baukörper und an die Fassade. Bei der Montage der Fenster sollte ein integrierter Sonnenschutz von Anfang an mitgedacht werden. Auch der Anschluss an die Fensterbank sollte unbedingt vorab geplant werden, um die grundlegenden Funktionen wie Dichtheit, Kondenswasserfreiheit, Schallschutz, Wärmeschutz und Einbruchschutz gewährleisten zu können. Zubehör wie Sonnenschutz, elektronische Steuerungen oder Insektenschutz, die alle einen entscheidenden Einfluss auf die Lebensqualität haben, sollten ebenso besser von Beginn an geplant werden. Wohnen sei heute für viele Menschen Ausdruck ihrer Individualität und gehe über rein pragmatische Überlegungen hinaus – Fenster, Türen und Böden seien längst keine beliebigen Einbauteile mehr, sondern würden eine Identität schaffen. „Bevor man sich mit einem Experten trifft und plant, ist es daher auch wichtig, eine Idee und ein gedankliches Bild davon zu haben, in welchem Ambiente man sich selbst wohlfühlt. Diese Idee kann man dann in Schauräumen, in denen man die Produkte betrachten, angreifen und riechen kann, mit der Planung verknüpfen“, sagt Scheuringer junior.

  • Wie finde ich einen guten Kompromiss zwischen modernem und smartem Wohnen, das aber mein Budget nicht sprengt?

Diesen guten Kompromiss als Bauherr alleine aus allen Anbietern und Produkten zu finden, ist fast unmöglich, weil man den Überblick verliert. „Das ist genau der springende Punkt, warum wir bei Josko die Produktphilosophie des Smart Mix entwickelt haben. Diese schafft Überblick und kann auf individuelle Bedürfnisse und Budgetvorhaben abgestimmt werden“, so Scheuringer junior, „denn smart mixen heißt, dass man keine schlechten Kompromisse mehr machen muss, sondern unterschiedliche Werkstoffe und Produkte intelligent mischen kann.“ In den Räumen seines Hauses kann man dadurch verschiedene Produkte einsetzen und innen wie außen beibt ein harmonischer Gesamteindruck bestehen. Ein Beispiel: In den wichtigen Hauptwohnräumen wie Küche, Ess- und Wohnzimmer nimmt man hochwertige Holz- oder Alufenster und Schiebetüren. In anderen Räumen dazu passende, preiswerte Kunststoff- oder Alufenster. Beide Fenstertypen sehen außen völlig ident aus. Dieses Prinzip lässt sich auch auf Holzoberflächen, Werkstoffe und Zubehör bei Fenstern, Haustüren, Innentüren und Böden anwenden. Das ist die Besonderheit daran: auf den persönlichen Wohnstil einerseits und auf die vorhandenen Budgetmöglichkeiten andererseits einzugehen. Dabei arbeitet man mit Holz, Aluminium, Kunststoff, Stahl und Glas.

  • Warum lohnt es sich, im Bereich Fenster, Türen und Böden nicht zu sparen und stattdessen auf teure Produkte zu setzen?

Weil sie entscheidend für die Lebensqualität sind. Sie entscheiden unter anderem, ob ein Gebäude überhaupt funktioniert, ob es seinen Wert halten kann oder ihn verliert. Über Jahrzehnte werden Fenster, Türen und Böden mehrmals täglich geöffnet und benutzt, allerdings ohne nennenswerte Wartung. Sie sind im Regelfall fest eingebaut und nur unter gröberen Eingriffen im Wohnbereich zu erneuern.

  • Ist „smartes Wohnen“ mittlerweile in der Mitte der Gesellschaft angekommen und leistbar oder doch eher ein Luxusgut?

„Smartes Wohnen ist absolut in der Gesellschaft angekommen und leistbar. Smart bedeutet nicht nur kluge Auswahl in jeder Hinsicht, sondern auch im Hinblick auf den Preis“, so Scheuringer junior. Das Ziel dabei? Die bestmögliche individuelle Ausstattung aus dem Gesamtsortiment herauszufiltern.

„Mit langfristigem Werksservice und heimischer Rechtssicherheit kann man sich Ärger von Anfang an ersparen.“

Tipp 5 – Veredelung der Inneneinrichtung

  • Wie kann ich meine Inneneinrichtung gestalten?

Mit Sun Wood hat man eine sehr edle und spezielle Option. Die Hauptidee ist es, die schönsten Hölzer der Welt zu sammeln und sie zu digitalisieren. Das geschieht mit einem Großformat-Scanner, der bis zu sieben Meter lange und bis zu 650 Kilogramm schwere Hölzer mit einer Stärke von 20 Zentimeter scannen kann. Dabei wird das Holz hochauflösend gescannt und kann so mit einer speziellen Drucktechnik auf jeglichen Trägern reproduziert werden. „Für den Kunden ergeben sich daraus fertige Bretter, also Dreischicht-Platten in jeder Optik, die er will. Das ist auch für Wandverkleidungen oder für Großplatten aus der Tischlerei geeignet. Eingesetzt wird das Produkt vor allem für Zimmerverschönerungen, für Möbel und Bettrückwände“, so Harald Faistauer von Stainer, dem Spezialist in Schriften- und Siebdruck. „Unsere Produkte sind aus nachhaltiger Forstwirtschaft und entwickelt worden, um zu erhalten. Sie dienen der Veredelung der Oberfläche mit dem Ziel, das Authentische und Originale wiederherzustellen.“

„Entwickelt, um zu erhalten.“

Hausbauen in Oberösterreich

Expertengespräch mit dem OÖ LH-Stv. und FP-Wohnbaureferenten Manfred Haimbuchner

Was sind die drei größten Herausforderungen für den Häuslbauer?

HaimbuchnerEines der größten Probleme seit der Finanzkrise ist der Erwerb günstiger Grundstücke, dadurch gibt es vermehrt eine Flucht in Sachanlagen. Da hat sich eine Kostenspirale für Grundstücke in guter Lage entwickelt, die noch immer nicht gestoppt ist. Die zweite Herausforderung sind die Baukosten, der dritte Punkt ist die Schwierigkeit der Aufbringung finanzieller Mittel, vor allem bei jungen Menschen. Hier versuchen wir mit dem Fixzinsdarlehen entgegenzusteuern.

Die neue Eigenheimfinanzierung soll die „Flucht aus der Förderung“ stoppen (die Ansuchen auf Wohnbauförderungen für Eigenheime sind rückläufig). Mit der Eigenheimfinanzierung seit Jänner 2017 will man den Häuslbauern mehr Sicherheit mit stabilen Zinssätzen und Zinsobergrenzen geben. Wie sieht die Situation jetzt aus?

HaimbuchnerOb man eine Trendwende schafft, kann man nicht genau sagen. Es waren bisher etwa 830 Anträge insgesamt, davon über 500 über die Fixzinsvariante. Das ist ein Anstieg zum gegenwärtigen Zeitpunkt im Vergleich zum Vorjahr von etwa fünf bis sechs Prozent.

Was ist noch an Initiativen und Programmen in der Zukunft geplant, um den Häuslbauern unter die Arme zu greifen?

HaimbuchnerDie Schwerpunkte der Zukunft werden in der Sanierung liegen. Es muss nicht immer neu gebaut werden, weil die Grundpreise doch massiv gestiegen sind in den letzten Jahren. Für mich ist wichtig, dass man nicht immer nur die grüne Wiese verbaut, sondern auch bereits vorhandenen Wohnraum neu belebt und dieser neu genützt wird.

„Der Erwerb günstiger Grundstücke, hohe Baukosten und die Aufbringung finanzieller Mittel sind die größten Herausforderungen für Häuslbauer.“

Manfred HaimbuchnerOÖ LH-Stv. und Wohnbaureferent

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