Wenn Einhörner baden gehen

Es sind oft kuriose Wünsche, welche die Geschäftsführerin von City Wohnbau in Linz, Anne Pömer-Letzbor, ihren Kunden erfüllt. Solange es baurechtlich erlaubt ist, mache sie das aber gerne. Denn in Zeiten von Grundstücksknappheit und Niedrigzinsen könne man sich am besten durch exklusive Bauprojekte und eine gute Kundenbetreuung von der Konkurrenz abheben. Das ist das berühmte Tüpfelchen auf dem i, oder in diesem Fall: der Glitter auf dem Einhorn.

„Manche Kundenwünsche sind so schräg, dass sie schon wieder lustig und cool sind. Beispielsweise haben wir einmal für ein vierjähriges Mädchen ein Badezimmer komplett in Pink mit Einhörnern und Glitter gestaltet. Ich bin gespannt, wie lange sie das cool findet“, sagt Pömer-Letzbor und lacht herzhaft dabei. Oft werde auch ein sehr kleines Schlafzimmer gewünscht, in dem nicht mal mehr ein Schrank Platz hat. „Das wären Miniräume, die wir aber gesetzlich gar nicht bauen dürfen. Es ist oft kurios, was gewünscht wird, aber solange es bautechnisch erlaubt ist, machen wir es.“

Weniger Quadratmeter, mehr Qualität

Früher wollte man mehrheitlich große Wohnungen, man plante ein Büro und genügend Platz für mögliche Kinder ein. Nachdem die Wohn- und Grundstückspreise aber immer teurer werden, gehe der Trend zu kleineren Wohnungen in der Innenstadt. Weniger Quadratmeter, mehr Qualität, fasst es Pömer-Letzbor zusammen. „Vor allem die Mikroflats sind im Moment sehr gefragt. Das sind Ein-Zimmer-Wohnungen mitten in der Stadt, dafür aber sehr hochwertig. Früher hieß es noch häufig: Oh Gott, eine Garconniere. Das hat sich komplett geändert.“ Durch das zur Verfügung stehende Komplett-Angebot, bei dem City Wohnbau etwa schon in die Grundrissplanung der Objekte involviert ist, und dank der ständigen Marktforschung sei man gut auf diese Veränderungen eingestellt. Auch werde es mit der steigenden Anzahl von verwalteten Objekten immer leichter Trends zu erkennen und darauf zu reagieren: „Wir fragen unsere Kunden über das ganze Jahr verteilt, was sie brauchen und ob sie zufrieden sind. So achten wir darauf, dass uns so wenig wie möglich entgeht: Was ist der Hot-Spot? Wo gehen die Leute hin?“ Einer der Trends ist etwa, dass man zwar häufiger in eine kleinere, teurere Wohnung investiert, jedoch keinen Parkplatz braucht. Auch die Mietdauer werde sukzessive kürzer. Alles Komponenten, die man in einem modernen Immobilienmanagement mitdenken muss. Die wichtigste Regel ist, mit Know-how und vielen Informationen auf die Kundenbedürfnisse zu reagieren. „Die Kunden fordern immer mehr - zu Recht, denn die Preise sind einfach nicht niedrig. Wenn man das aber beachtet, sind sie leicht zufriedenzustellen.“ So ist es auch nicht verwunderlich, dass man in den letzten eineinhalb Jahren 200 Abschlüsse verbucht hat. Vor allem der Lux Tower und der Coulin Corner im Linzer Bahnhofsviertel stechen im Portfolio von City Wohnbau hervor. „Lux heißt bei uns Licht, nicht Luxus, das wird oft missverstanden.“ 106 von 126 Wohnungen sind im 76 Meter hohen und rund 50 Millionen Euro schweren Lux Tower bereits verkauft. Bis zur Fertigstellung Ende des Jahres rechnet man mit hundertprozentiger Auslastung. „Dass wir schon so viele Wohnungen verkauft haben, bevor man überhaupt reingehen konnte, ist schon toll. Viele haben wirklich vom Plan weg gekauft, hier hat die Werbung Wirkung gezeigt“, so Pömer-Letzbor.

„Die Kunden fordern immer mehr – zu Recht, denn die Preise sind einfach nicht niedrig.“

Anne Pömer-Letzbor Geschäftsführerin, City Wohnbau

Luxus, den man sich leistet

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der durchstrukturierten Fokussierung auf lediglich ein Projekt. Man habe immer nur ein großes Projekt im Jahr, teilweise sogar eines in zwei Jahren. Das nächste steht bereits ante portas: „Mit dem Bruckner Tower in Urfahr werden wir vermutlich die nächsten drei Jahre gebunden sein, da werden 360 Wohnungen gebaut. Wenn wir nicht so konzentriert auf nur ein aktuelles Projekt wären, würde das auch nicht funktionieren.“ Inspirieren lässt man sich bei der Entwicklung von neuen Immobilien auch gerne mal auf Architekturreisen, egal ob in Hamburg oder Vorarlberg. Auch die Recherche in facheinschlägigen Zeitungen und Magazinen helfe ebenso wie die permanente Marktforschung und Befragung der eigenen Kunden. Im Kern gehe es immer darum, dem Kunden auf den Zahn zu fühlen und ein Gespür dafür zu haben, was er braucht. Das schafft das kleine Team rund um die umtriebige Geschäftsführerin, die trotz ihrer jungen Jahre bereits viel Erfahrung mitbringt, sehr gut: „Durch meinen Vater (Anm.: Gerold Letzbor, Geschäftsführer von L-Bau-Engineering) habe ich das Geschäft schon früh kennengelernt, weil wir selber viele Wohnungen vermieten und ich beobachten konnte, wie sich Mieterstrukturen, Kundenbedürfnisse und die Wohnraumsituation verändert haben.“ Gerade Wohnen ist mittlerweile zum Dauerthema in der Politik mutiert. Haben teure Luxuswohnungen einen Einfluss auf die allgemeine Mietpreis-Situation in Oberösterreich? Pömer-Letzbor verneint: „Ich glaube nicht, weil wir uns in einem anderen Segment bewegen. Es gibt private Wohnungen, darunter auch sehr hochwertige wie unsere, und es gibt gemeinnützige Wohnungen. Viele wollen sich diesen Luxus einfach leisten und sagen, sie zahlen 3.000 Euro für 150 Quadratmeter mit idealer Ausrichtung im zehnten Stock mit Aussicht. Dann muss man sie auch lassen. Aber die nehmen den anderen nichts weg oder erhöhen dadurch die allgemeinen Mietpreise. Die Mieten am gesamten Wohnungsmarkt werden nicht teurer, weil wir im höheren Preissegment teuer bauen. Wenn einzelne private Mieter in diesem Windschatten versuchen, die Mieten auf Luxusniveau anzuheben, um damit nachzuziehen, dann glaube ich nicht, dass sich das noch gut vermieten lassen würde.“Zudem sei die Aufteilung von gemeinnützigen (etwa 70 Prozent) und privaten Wohnungen (etwa 30 Prozent) gut ausbalanciert: „Das ist ein extrem gutes Miteinander. Wir sind uns überhaupt nicht im Weg.“ Ein Thema, das jedoch immer wiederkehrt ist das veraltete Mietrechtsgesetz. Hier sei die Politik gefordert: „Das gehört auf alle Fälle überarbeitet, weil zum Teil auch unsere Anleger in Konkurrenz mit irgendwelchen alten Mietverträgen gehen müssen, die in keinerlei Relation zu den heutigen Preisen stehen.“

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