Genau das antwortet Rudolf Kainz lachend auf die Frage, wie wir in 100 Jahren wohl wohnen werden. Berechtigt ist sie dennoch. Vor allem dann, wenn es um den Immobilienkauf im Baurecht geht. Über ein Modell, das sich der Mangelware Grundstücke annimmt und eine Antwort auf die besorgte Frage nach dem Kauf von Wohnraum liefert, die sich ein immer größerer Teil der Gesellschaft stellt.
„Wohnen ist ein hochemotionales Thema“, ist Rudolf Kainz überzeugt. Und deshalb braucht es zukunftsfähige Lösungen, die zuverlässig sind. Eine davon ist der Immobilienkauf im Baurecht, den sein Unternehmen als einer der österreichischen Vorreiter im hart umkämpften Immobilienmarkt Salzburgs vorantreibt. Grundsätzlich ist das Prinzip einfach erklärt: Das Eigentum des Grundstücks wird vom Eigentum des Gebäudes getrennt. Eine Immobilie wird also auf fremdem Grund gebaut, wodurch die Kosten für das Grundstück entfallen. „Die zwei teuren Faktoren beim Kauf von Wohnraum sind die Baukosten und der Baugrund. Beim Baurecht fällt Letzterer weg und wird stattdessen über 100 Jahre Laufzeit als Baurechtszins zusammen mit den Betriebskosten verrechnet“, erläutert der Experte.
Der Effekt: Bei gleichen Vorteilen und Sicherheiten wie beim herkömmlichen Eigentum sinkt der Preis erheblich. „Insbesondere in preisintensiven Städten wie Salzburg reden wir von bis zu 150.000 Euro weniger Kosten für eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Das senkt den Eigenmittelbedarf bei der Finanzierung spürbar.“ Sowohl für Wohnungen als auch Häuser steigen die Quadratmeterpreise seit Jahren, allen voran in städtischen Gebieten. Kein Wunder also, dass es gemeinhin als unvernünftig gilt, Grundstücke in Top-Lagen zu verkaufen – selbst, wenn man diese nicht nutzt. Für Baurechtsgeber:innen ist das ein entscheidender Vorteil: Man profitiert von den Einnahmen des Baurechtszinses, ohne selbst etwas auf dem Grund errichten zu müssen oder das Eigentum daran zu verlieren – quid pro quo.
So verlockend das Modell klingt, führt kein Weg an dieser Frage vorbei. „In Österreich tendiert man dazu, in sehr vielen Generationen und gerade beim Thema Eigentum an die eigenen (Enkel-)Kinder zu denken“, bemerkt Kainz, der die Sorgen der Menschen für durchaus berechtigt hält. Im direkten Vergleich zum Eigentum sei aber zu erkennen, dass ohnehin nichts für die Ewigkeit ist. „Selbst das klassische Einfamilienhaus, das sich seit Generationen im Familienbesitz befindet, durchläuft im Regelfall eine Vielzahl an Generalsanierungen“, so Kainz. Auch im Geschosswohnbau seien spätestens nach 20 bis 30 Jahren größere Sanierungen Usus. „Die Grundstruktur verändert sich dadurch im Laufe der Jahre stark und die Lebensdauer von Gebäuden ist erfahrungsgemäß begrenzt.“
In der Theorie geht mit Ende des Baurechts das Bauwerk an den oder die Grundstückseigentümer:in über. Im Gegenzug gebührt Baurechtsnehmer:innen eine Summe von 25 Prozent des vorhandenen Wertes als Aufwandsentschädigung. Aber wie sieht das in der Praxis aus? „Vertraglich gibt es einige Spielräume, etwa die Verlängerung im Anschluss an die Laufzeit oder den zusätzlichen Erwerb des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt“, erklärt Kainz. Entscheidend sei, worauf sich beide Seiten einigen. Für viel wichtiger hält der Salzburger Projektentwickler jedoch, die Dinge pragmatisch zu betrachten. „Mein vier Jahre alter Sohn würde vermutlich das Ende meines Baurechts nicht mehr erleben, wenn ich dieses heute abschließe. Und wir wissen nicht, wie die Menschheit in 100 Jahren leben und wohnen wird.“
Für ihn gibt es daher nur zwei Optionen. „Natürlich könnten wir spekulieren. Es ist nur fraglich, wie fundiert das ist. Wir alle kennen die zum Teil baufälligen Wohnblocks aus der Nachkriegszeit, selbst diese liegen noch ein gutes Stück von ihrer 100-jährigen Lebensdauer entfernt.“ Als sinnvoller empfindet er deshalb, sich auf die Potentiale dieser Lösung zu fokussieren. „Viele Gebäude überschreiten ihren Zenit früher und werden vor allem dann zur Herausforderung, wenn sich bis zu 150 Eigentümer:innen eines Mehrparteienhauses einigen müssen. Durch das Baurecht schaffen wir die Möglichkeit, dieselbe Liegenschaft immer wieder zeitgemäß und einheitlich zu erneuern – auch für gewerbliche Nutzungen schlummert hier Potential.“
Wir wissen nicht, wie die Menschheit in 100 Jahren leben und wohnen wird.
Rudolf Kainz Geschäftsführer, Kainz Gruppe
Was wohl im Kopf einer jungen Führungskraft vorgeht, die gerade ein neues Team aufbaut und sich ständig mit aktuellen Trends in der Baubranche beschäftigt? Wir wollen von Matthias Mayr, dem Branchenverantwortlichen der Business Unit Industrie beim Immobilienberatungs- und Planungsunternehmen Drees & Sommer Österreich und Leiter des Standortes in Linz, wissen, worüber er sich im Moment Gedanken macht.
Transformare! Kaum ein Ort hat sich in den letzten Jahren mehr verwandeln müssen als die eigenen vier Wände. Die mit einem Mal – oft simultan – den Spagat zwischen Konferenzraum, Schulklasse und lauschiger Szenebar üben durften. Und auch wir erlernten eine neue Flexibilität. Doch jetzt? Zurück nach 2019? Eher nicht. Über einen multidimensionalen Lebensstil, der in unruhigen Zeiten für die nötige Balance sorgt. Eine Annäherung.
Am Immobilienmarkt hat zuletzt eine gewisse Abkühlung stattgefunden. Wie ist die Stimmung am Markt? Und welche Auswirkungen haben neue EU-Direktiven wie ESG (Environment, Social and Governance), die Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt stellen? Das wollten wir von Bernd Winter, Leiter des Branchencenters Immobilienunternehmen von BDO, wissen.
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Schon klar. Doch ist das der Grund, warum die Coronakrise den Immobilienmarkt nie wirklich erreicht hat? Wolfgang Amann, Geschäftsführer am [Institut für Immobilien](http://www.iibw.at/index.php/de-de/), Bauen und Wohnen, Christian Prechtl, Geschäftsführer [Procon Wohnbau](https://procon-wohnbau.at/), und Peter Friedrich Berchtold, Abteilungsleiter Vertrieb [Buwog Development](https://www.buwog.at/de), über die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt.
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Stadt- oder Landflucht? Beides! Denn auf den Megatrend Urbanisierung folgt laut Zukunftsforschern ein neuer Trend: Glokalisierung. Also lokales Handeln in einer globalisierten Welt. Doch welche Wohntrends zeichnen sich dadurch ab? Und wie wird die Coronakrise unsere Wohnbedürfnisse nachhaltig verändern? Oona Horx-Strathern, Zukunftsforscherin am Zukunftsinstitut, Michael Gesswein und Siegfried Spiessberger, Immobilien-Projektentwickler am Maximilianhof, und Regina Freimüller-Söllinger, Architektin aus Wien, über zukunftsreifes Wohnen.
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Einfältig, kurzlebig, unflexibel? Von wegen! Bei Klischees über Fertighäusern fühlte man sich bei Genböck-Haus noch nie angesprochen: „Wir fertigen individuelle Fertighäuser mit einer langen Lebensdauer. Das geht vom kleinen Microhome, über große Villen bis hin zu Objektgebäuden“, sagt Helmut Möseneder, Geschäftsführer von Genböck-Haus. Das Bauunternehmen in Haag am Hausruck hat sich seit der Gründung 1987 stetig an neuen Trends, Technologien und neuen Kundenbedürfnissen orientiert.
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… Sie Ihr Kindheitstraumhaus nachbauen könnten, wie würde es aussehen? Für Simone Mitterhauser ist die Antwort klar: Es ist ihr Elternhaus, das für sie als Kind einfach perfekt war. Vor zweieinhalb Jahren gründetete sie die Next Immobilien GmbH, die sie nun seit September gemeinsam mit Achim Harrer führt. Der Fokus liegt auf Angebote aus Büro- und Gewerbeobjekten, Geschäfts- und Industrieflächen, Zinshäusern und Grundstücken. In unserer Was-wäre-wenn-Serie geben sie persönliche Antworten. Und spannende Einblicke in die Welt des Immobilienmarktes.
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